Что такое кадастровая стоимость: как ее узнать, изменить

От чего зависит

Можно выделить основные факторы, от которых зависит цена на недвижимость в кадастре.

Площадь помещений объекта

Первый и один из наиважнейших факторов. То есть, 5-7 комнатная квартира, размер которой составляет 200 квадратных метров, значительно дороже, чем двухкомнатная малогабаритная в этом же районе.

Год постройки

Если недвижимость располагается в старом доме, то она будет продаваться по значительно более низкой цене, нежели в здании, которое воздвигнуто недавно. Исключения составляют только объекты, имеющие историческую ценность.

Этаж

Этот фактор очень индивидуальный. В общем случае, квартира на первом и последнем этажах по стоимости ниже. Однако, если на последнем этаже расположен пентхауз, совершенно очевидно, что его кадастровая стоимость будет выше, чем у квартиры той же площадью, но этажом ниже.

Квартира на первом этаже, с окнами, выходящими на подсобное помещение для дворника, будет отличаться по стоимости от квартиры на более высоких этажах.

Цена квадратного метра в регионе

В качестве этого параметра берётся средняя цена по населенному пункту. Чтобы стало понятнее, можно привести пример. В Тюмени двухкомнатную квартиру возможно приобрести за 2,8 миллиона рублей. Аналогичная недвижимость в Кургане, который находится примерно в 200 километрах от указанного города, обходится уже в 2,3 миллиона. Что же касается Москвы, то здесь за схожий объект могут потребовать 8 миллионов и больше.

Как определить КС недвижимости

В процессе определения КС уполномоченные лица совершают ряд действий, направленных на объективное оценивание конкретной недвижимости. Работы осуществляются в три этапа, каждый из которых имеет свою последовательность.

Порядок определения кадастровой стоимости включает:

• принятие субъектом РФ решения о проведении оценивания;
• привлечение оценочной компании;
• определение удельного показателя КС применимо к каждому кварталу с учетом допустимых ВРИ;
• утверждение полученных результатов нормативным актом субъекта РФ;
• внесение сведений в систему кадастрового учета.

Оценка проводится в соответствии с определенными методиками, поясняющими, как считается кадастровая стоимость объектов недвижимости, относящихся к различным группам.

Расчет стоимости дома

Определение КС частных домов несколько отличается от оценки, например, земельного надела или другого типа недвижимости. Алгоритм расчета КС объектов капитального строительства устанавливает:

• ст. 24.19 ,
• .

В этих документах подробно разъясняется, как рассчитывается кадастровая стоимость здания.

Согласно им, цена дома по кадастру определяется путем умножения площади объекта на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости.

Самостоятельно

Формула кадастровой стоимости квартиры или другого вида недвижимости учитывает 2 показателя: УПКС удельный показатель кадастровой стоимости объекта недвижимости (КС 1 кв.м) и размер площади оцениваемого объекта. Умножив их между собой, можно получить общую оценку КС объекта. Методика определения КС не позволяет провести её самостоятельный расчёт, поскольку УПКС рассчитать самостоятельно очень сложно, так, как он включает несколько ценообразующих факторов, особенности которых можно не знать. Лишь обратившись к услугам специальных госслужб, устанавливается его показатель.

Зато зная КС конкретного объекта, можно самостоятельно вычислить каким будет налог на него. Для его расчёта потребуется установить УПКС. Чтобы это сделать, величину КС следует разделить на площадь объекта. Полученный результат и есть УПКС.

Следующий этап – определение расчетной площади. Согласно законодательство каждый жилой объект имеет льготные метры – 20 кв.м, которые не облагаются налогом. Соответственно, размер расчетной площади будет составлять общая площадь интересующего помещения минус льготные метры. Полученный результат умножается на УПКС и на коэффициент кадастровой стоимости недвижимости (0,1%) – это и будет размер ежегодного налога на конкретный объект.

Последнее изменение КС

Ответ на вопрос, меняется ли кадастровая стоимость квартиры ежегодно, установлен на уровне законодательства. Как упоминалось выше, очередная переоценка должна происходить не реже раза в пять лет. А вот насколько часто она делается, решает собственник, которым может быть и частное лицо, и предприятие, и орган власти.

Владелец имеет право инициировать пересмотр результатов оценки земли. Причем для этого не придется долго изобретать причины. По закону изменения рыночных показателей уже достаточно для того, чтобы вызывать инженеров для оценки. К тому же нигде точно не определено, что входит в эти «рыночные показатели».

Еще одна важная задача собственника – определить, когда изменилась кадастровая стоимость земли. Для этого инженер-оценщик предпринимает следующие действия:

• изучает документы относительно недвижимости;
• выезжает на объект и изучает его характеристики путем визуального осмотра;
• подготавливает акт, в котором описывает свойства недвижимости и указывает ее ценовое значение.

После этого изменившая информация вносится в реестр недвижимости. Однако именно дата составления акта и есть днем, когда меняется цена объекта.

В отношении земли существуют особые причины, почему меняется кадастровая стоимость земельного участка:

1. Уменьшение или увеличение размеров и, соответственно, площади.
2. Перенос участка в новую категорию.
3. Изменение целевого назначения или введение нового вида пользования, разрешенного местными органами власти.

Как узнать кадастровую стоимость?

Существует один простой способ, который позволяет узнать точную кадастровую стоимость объекта. Для этого требуется воспользоваться кадастровой картой в режиме онлайн на официальном сайте Росреестра.

Узнаем стоимость быстро и легко:

1. Заходим на сайт Росреестра.
2. На главной странице сайта находим окошко «Публичная кадастровая карта».
3. Ссылка перенаправит пользователя на географическое изображение карты мира, где красным цветом будет выделена общая территория страны и все регионы.
4. Для поиска участка нужно выбрать необходимый регион, город и улицу. Если пользователь располагает кадастровым номером, то можно ввести в поисковую строку карты уникальный код и нужный объект определится автоматически.

Приведем пример:

Необходимо узнать стоимость участка, находящегося в Краснодарском крае, город Сочи. Приближая карту на уровень высоты птичьего полета можно заметить, что весь город и его районы размечены многочисленными красными линиями, которые обозначены разными кодами. Выбираем нужный район, например, зона 23:49:020515. Далее находим участок под номером 183. При нажатии на данный участок можно увидеть, что данная земля подходит для ведения личного хозяйства. При этом указан точный адрес участка, площадь, и его кадастровая стоимость: 3.983.750 руб.

Для тех, кто не хочет самостоятельно искать участок на карте, существует еще одна онлайн услуга. Пользователю достаточно заполнить готовый бланк, где указывается адрес объекта, номер дома, город, улица. В течение 10 секунд данные будут обработаны, и на экране появится точная кадастровая стоимость объекта.

Другие способы:

• обратиться в Кадастровую палату, заполнить письменное заявление на получение информации и дождаться ответа;
• посетить МФЦ (если таковой находится в вашем городе);
• отправить заявление по почте в МФЦ.

Возможно ли оспаривание стоимости недвижимости по кадастру

Владелец недвижимости имеет право оспорить стоимость объекта недвижимости, если для этого есть объективные причины. Отчет может содержать технические описки, за которые придется платить собственнику недвижимости. Закон предполагает два варианта оспаривания стоимости недвижимости по кадастру:

1. При наличии недостоверных сведений и ошибок в отчете.
2. При превышении после собственных расчётов кадастровой суммы недвижимости.

Статистика свидетельствует, что разницу в 25—30 % выявляют при оспаривании первоначального отчета. В том случае, если между временем, когда была внесена первичная кадастровая стоимость земельного участка или квартиры, и ее вторичной проверкой прошло менее шести месяцев, можно обратиться в специальную комиссию при Росреестре, в полномочия которой входит решение спорных вопросов (комиссия по оспариванию). Срок рассмотрения заявления — 30 дней. Помимо самого заявления, к нему необходимо приложить собственные результаты оценки, а также заключение по оценке, которое составлено СРО (саморегулируемой организацией оценщиков).

Если стоимость завышена

Владельцам недвижимости необходимо знать, что такое кадастровая стоимость квартиры и из чего она складывается. Совсем не редкостью являются ситуации, когда данная величина завышена. Соответственно, повышается сумма налога, которую собственник должен оплатить за квартиру.

По его результатам заявителю отправляется решение о состоянии его требования. Если был получен отказ, то его можно обжаловать в Арбитражном суде. При удовлетворении требований в государственный кадастр вносятся соответствующие изменения.

Судебный способ является дополнением к внесудебному. Если права заявителя были нарушены, то в течение трех месяцев с момента получения информации о нарушении он может подать иск в суд.

Итак, недостаточно одних теоретических знаний, что такое кадастровая стоимость квартиры. Это не позволит отстоять свои права в спорных ситуациях с начислением налога

Важно понимать весь механизм оценки реальной цены жилья и учитывать все факторы ценообразования

https://youtube.com/watch?v=u5n5-dnec9s

Как определяется кадастровая стоимость

Существует специальная процедура установления стоимости жилья государством. Могут оцениваться конкретные объекты, например, районы или дома, или массово недвижимость, которая располагается в регионе.

Администрация города издает приказ, по которому нужно установить стоимость всех многоквартирных домов в субъекте. Далее органом регистрации формируется перечень объектов, подлежащих оценке. Список дополняется информацией из единого реестра недвижимости (далее – ЕГРН). Указываются сведения, вписанные до января года проведения процедуры установления кадастровой стоимости.

Затем уполномоченные лица составляют соответствующий отчет. Документ подлежит обязательной публикации на интернет-портале Росреестра (п. 9 ст. 14 ФЗ № 237).

Ознакомиться с отчетом можно в течение 60 дней. В указанный период граждане вправе составить и отправить обращение с замечаниями, если найдены недочеты и серьезные ошибки в расчетах. Поступившее заявление обрабатывается уполномоченным лицом.

После 60 дней перечень с дополнениями и исправлениями утверждается. Новая кадастровая стоимость начинает действовать с первого месяца следующего года.

Частота соответствующих проверок напрямую зависит от конкретного субъекта РФ. Если город имеет федеральное значение, то оценка кадастровой стоимости проводится не реже одного раза в два года. Когда субъект не относится к данной группе, то процедура установления цены недвижимости проходит один раз в три года, не реже.

Как получить бумажные документы

Для этого нужно сначала заполнить на сайте форму запроса.

1. В заявке указывают вариант получения информации на электронную почту (электронный вид). В таком случае на адрес почты, указанный в форме, придет файл с запрашиваемой информацией. Оплата данной услуги выполняется через банковскую карту либо с помощью электронных платежных систем (с личного электронного кошелька).
2. Заполнение заявки возможно и онлайн, с пометкой о получении справки в бумажном варианте. Для этого нужно лично прийти в офис, показать гражданский паспорт и указать номер электронной заявки. Оплата пошлины возможна в банке либо через Интернет.

Что такое кадастровая стоимость квартиры?

Кадастровая стоимость – это показатель, который помогает определить рыночную цену объекта недвижимости, либо земельного участка. Проведение оценки регулируется сразу двумя федеральными законами: первая часть в N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (документ доступен здесь), вторая прописана в ФЗ №-237 «О государственной кадастровой оценке», вот ссылка на него.

Как рассчитывается кадастровая стоимость? Для расчета используется более сложная формула, все методические указания о государственной оценке содержатся в Приказе Минэкономразвития России №358 (доступен для изучения здесь).

Какие факторы учитываются:

• Общая площадь недвижимости,
• Расположение объекта,
• Инфраструктура района,
• Наличие или отсутствие парковки, мест отдыха, детской и спортивной площадки,
• Характеристика подъезда,
• Состояние и количество лифтов,
• Рыночная стоимость аналогичных объектов недвижимости.
• Площадь земельного участка и число построек для частного дома.

Согласно Приказу, оценщики должны использовать не только рыночную, но и иную информацию, которая связана с экономическими характеристиками объекта. Основные данные нужно брать из официальных источников: Федеральная информационная адресная система (ФИАС), информационные системы Минфина России (ссылка) и т.д.

Важно, что кадастровая стоимость не должна превышать рыночную стоимость жилья. И расхождение в суммах на аналогичные объекты не допускается более чем на 10%

Данный показатель обновляется каждые 5 лет, и именно он сейчас используется при покупках, дарении, отчуждении и иных сделках с недвижимостью.

Расчет налога за квартиру

Теперь проанализируем определение налога на квратиру. Для того чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры, придется обратиться в федеральную налоговую службу. Сделать это нужно лично, подтвердив право на недвижимость.

Расчет кадастровой стоимости в 2016 году будет изменен. Новшества по оплате налога на недвижимость введут поэтапно. На первом этапе будет взыматься процент от кадастровой стоимости квартиры, а также инвентаризационной. Далее он будет повышаться, величина повышения пока не указывается.

Ежегодно кадастровая стоимость недвижимости будет возрастать. Изменения коснутся и налога на недвижимость. Хотите выяснить размер платы? Точно узнать кадастровую стоимость можно в налоговой инспекции, отправив через личный кабинет либо при личном обращении заявление с просьбой дать письменное пояснение.

В каких случаях можно изменить кадастровую стоимость самостоятельно?

Что делать и куда обращаться, если Вам явно завысили кадастровую стоимость квартиры, дома или земельного участка?

По закону есть только два основания для пересмотра:

• Сведения о квартире, доме или земельном участке, на основании которых делалась оценка, не соответствовали действительности. В этом случае КС признается завышенной.
• Владелец недвижимости хочет, чтобы кадастровую стоимость признали равной рыночной. Используется в ситуациях, когда КС гораздо выше рыночной на дату оценки.

Основание №1

В первом случае можно ссылаться на ошибки, нарушения и недостоверную информацию при проведении оценки. Другими словами, на все, что могло привести к ее завышению.

Примеры ложных, искаженных, ошибочных или неучтенных параметров:

• Целевое назначение объекта.
• Аварийное состояние.
• Местоположение.
• Ошибки в первоначальных и промежуточных данных.

Все цифры и данные по расчету можно запросить у оценщика или заказчика КС. Сведения о них выдает территориальное подразделение Росреестра по запросу в течение семи дней.

Основание №2

Если Вы используете второе основание, нужно узнать рыночную стоимость объекта на дату установления КС.

И еще один важный момент. Основание №2 не применяется в регионах, где для расчета налогов используют инвентаризационную стоимость!

Что влияет на кадастровую стоимость дома?

КС дома мало чем отличается от КС квартиры. На оценку дома влияют десятки факторов.

Степень износа здания и год его постройки

В домах старой постройки конструкции и коммуникации изношены сильнее (если, конечно, в здании не делался капитальный ремонт). Поэтому ветхое здание будет оценено дешевле.

Материал постройки

Срок эксплуатации кирпичных стен составляет более ста лет, деревянных – до 60 лет. Соответственно, деревянное здание будет стоить дешевле, чем кирпичное.

• Площадь земельного участка и дома. Больше площадь – выше стоимость.
• Развитость инфраструктуры. К инфраструктуре относят наличие водо- , электро- и газоснабжения, качество подъездных путей, близость магазинов, школ и больниц. Чем больше таких «плюсов» набирает оцениваемый дом, тем дороже его оценят.
• Средняя цена квадратного метра жилья в регионе. Этот параметр обязательно закладывается в формулу расчета.

Что влияет на кадастровую стоимость земли?

1. Категория участка. Земля «для застройки» или «для индивидуального жилищного строительства» стоит дороже, чем земля сельскохозяйственного назначения.
2. Общая площадь участка. Чем больше площадь – тем выше стоимость участка.
3. Местоположение земли. Понятно, что участок в черте крупного города или в 50 км от «цивилизации» будут оценены по-разному.
4. Наличие инженерных коммуникаций. Участки без подведенного водоснабжения, электричества и газа стоят в разы дешевле, чем с коммуникациями.

Что влияет на кадастровую стоимость квартиры?

1. Физический износ здания и год его постройки. Чем «старше» дом – тем дешевле квартира.
2. Пространственное расположение. Здесь имеет значение и этажность (первые и верхние этажи стоят дешевле), и близость дома к центру города.
3. Общая площадь квартиры. Та же прямая зависимость, что и с кадастровой ценой дома или земельного участка.
4. Средняя цена квадратного метра в регионе.

Как определяется

Определить КС конкретного объекта можно на основании методик массового или индивидуального оценивания во время проведения кадастровой госоценки. Для этого между представителем госслужбы и заказчиком заключается договор, в котором указываются объекты, которые нуждаются в оценке. Методика массовой оценки, используемая при установки стоимостного выражения недвижимого имущества, предполагает распределение объектов по группам с применением принципа похожести.

Примером такой группы могут служить земельные участки, объединённые местонахождением в едином регионе/населенном пункте, на территории которых располагаются многоквартирные дома. Расчёт кадастровой стоимости квартир из таких групп производится на основании специально смоделированной для них единой оценочной формулы. Эта формула включает несколько ценообразующих критериев, способных повлиять на размер КС. В роли подобного ценообразующего фактора может выступать район, где находится оцениваемый дом/квартира/участок, материал, из которого выполнены его стены,наличие коммуникаций или инфраструктуры, какой-то другой критерий.

В большинстве случаев КС интересующего объекта, с целью максимальной объективности, исчисляется без учёта его индивидуальных особенностей, поэтому её размер получается ниже рыночной.

После проведения анализа и расчётов, полученный результат заносится в отчёт и Росреестр, а клиенту выдается на руки кадастровый паспорт, в который внесены новые данные о стоимости. В некоторых случаях вместо кадастрового паспорта заказчику может быть предоставлена выписка из него.

Способы определения кадастровой величины

Владельцам недвижимости необходимо знать не только, что такое кадастровая стоимость квартиры, но и методы ее определения. Это позволит избежать спорных ситуаций при реализации квартиры или уплате очередных налогов.

Для расчета стоимости применяются методы массовой оценки. Если по каким-то причинам их использование для конкретного объекта недопустимо, то показатель будет равным рыночной стоимости, рассчитанной оценщиком.

Кадастровая стоимость жилья сильно различается по России. Для сравнения: средний кв. метр по кадастровой оценке в стране составляет около 32 тысяч рублей, в столице – он выше более, чем в 5 раз (около 166 тысяч рублей). Основным фактором, влияющим на стоимость квартиры, является местный рынок недвижимости.

Кадастровая оценка предполагает анализ рынка недвижимости и изучение основных ценообразующих факторов. Для этого эксперты выделяет определенные группы недвижимости со сходными ценообразующими факторами и техническими характеристиками. Кадастровая стоимость жилья зависит от группы, в которую оно попало (то есть от факторов, которые в большей степени схожи с представителями определенной группы).

На практике используются следующие методы:

• Сравнительный. Максимально точно определяет рыночную стоимость объекта. Оценщик внимательно изучает и рыночную информацию о сделках с недвижимостью и параметры конкретного объекта. По полученным сведениям он определяет квартиру в одну из групп.
• Затратный. Метод используется для объектов незавершенного строительства, в том числе жилья в недостроенной новостройке. При кадастровой оценке эксперт учитывает цену расходных материалов, стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект, цену за подключение к коммуникациям и т.д.
• Доходный. Применяется, если информации о сделках с недвижимостью на рынке не достаточно. Этот метод учитывает среднюю арендную плату, расходы на обслуживание объекта и другие факторы.

Независимый оценщик может самостоятельно выбрать методы определения стоимости конкретного объекта. Результаты оценки страхуются в рамках юридической ответственности, на них никто не может повлиять.

Что подразумевают под кадастровой стоимостью

Попробуем разобраться со смыслом данного термина. Определяется оценка кадастровой стоимости на конкретный отрезок времени, причем выполняется процедура сразу для всех однотипных объектов.

Рассмотрим вариант расчета данной величины. Подобные понятия нужны не только профессионалам, но и обычным собственникам жилья. На практике кадастровая стоимость земельного участка уточняется вместе с другими землями населенного пункта либо с теми, что предназначенны для сельскохозяйственного использования

Что важно при этом знать? Такая оценка кадастровой стоимости гораздо проще расчета цены недвижимости, предлагаемой на рынке

Ранее инвентаризационную цену многочисленных объектов строительства определяли специальные организации — БТИ (бюро технической инвентаризации). Вычисление инвентаризационного показателя всех видов недвижимости определяли, исходя из параметров восстановительной стоимости, которые были утверждены Госстроем.

Кадастровая стоимость недвижимости в отличие от реальной, за которую можно реализовать объект, не подразумевает учет специфических особенностей данного объекта недвижимости. То есть на оценку не имеют влияния следующие показатели:

• вариант отделки;
• время, которое прошло после последнего ремонта;
• планировка;
• панорамный вид;
• присутствие систем кондиционирования и вентиляции.

Стоимость земельного участка не учитывает рациональность применения земли, зато берется в расчет близость участка к дорожным магистралям. Кроме того, учитывается и удаленность от промышленных объектов. В реальности невозможно реализовать строение по полученной после проведенной оценки стоимости.

Есть и определенные временные рамки, которые также принимаются во внимание. Установленная кадастровая стоимость по кадастровому номеру вносится в государственный кадастр объектов недвижимости, а переоценку проводят раз в 5 лет

Методы расчета

В законе о кадастровой оценке указано, что стоимость объекта рассчитывается на основе рыночной информации с учетом ценообразующих характеристик недвижимости:

• вид разрешенного использования земли и вид использования здания/сооружения на основе технической информации;
• местоположение объекта оценки;
• физические, технические и эксплуатационные характеристики;
• степень благоустройства;
• ограничения в использовании и т. д.

Кроме информации, которая напрямую связана с оцениваемым объектом, оценщик должен изучать и другие факторы, способные повлиять на цену недвижимости. Например, экономические или социальные.

Разработаны методические рекомендации, которые содержат правила определения кадастровой стоимости. Они действуют в отношении земельных участков и других объектов недвижимости, в том числе и незавершенных строительством.

После прочтения Вы поймете, как перестать работать за копейки на нелюбимой работе и начать ЖИТЬ по-настоящему свободно и с удовольствием!

Скачать книгу

Согласно рекомендациям стоимость определяется методами массовой оценки, когда объекты объединяются в группы по определенным признакам. Например, по сегментам рынка. Всего выделяют 16 таких сегментов.

А сейчас можете уже предложить сделать какие то текущие задачи для проекта, если такие есть.

Напомните о себе и заодно узнаете настрой эксперта на сотрудничество

предпринимателю также важно запланировать свое время для эффективного сотрудничества с вами

Но если рыночной информации для массовой оценки недостаточно, то используется индивидуальный подход.

На основе собранной информации рассчитывается кадастровая стоимость, максимально приближенная к рыночной. Оценщик может использовать математические модели для более точного результата. Понятно, что итоговая величина зависит от квалификации специалиста. Ошибки не исключаются, поэтому большой счет в вашей квитанции на оплату налога на имущество – это не приговор. Его всегда можно оспорить.

Получение выписки ЕГРН

Устанавливается ст. 62 ФЗ № 218. Если гражданину нужна официальная бумага, в которой указывается цена конкретного объекта недвижимости, то стоит оформить специальную выписку из ЕГРН.

В переданной получателю справке содержится перечень важной информации о квартире или частном доме. Например, наличие или отсутствие ограничений, находится ли недвижимость под арестом, залогом, делится жилье на доли, были ли судебные разбирательство по поводу владения имуществом и другое

По почте

Если заявитель не может лично передать документы на предоставления выписки по кадастровой стоимости жилья, то можно воспользоваться услугами почты РФ. Для этого в конверт вкладываются ксерокопии бумаг, заверенные нотариусом, и само обращение.

Дополнительно прописываются реквизиты для получения справки.
Ответ забирается аналогичным образом, то есть достаточно посетить почтовое отделение.

Иногда гораздо удобнее воспользоваться другим способом, например, лично передать обращение или зайти на специальный интернет-портал и подать заявку онлайн.

Лично

Заявитель вправе самостоятельно обратиться в Росреестр. Бланк обращения составляется человеком лично на месте. С собой необходимо принести оригиналы бумаг. Ксерокопии не принимаются.

Онлайн

Сделать это можно через официальный интернет-портал Госуслуг. Достаточно пройти процесс регистрации и заполнить бланк, приложив скан квитанции об оплате госпошлины

Важно отметить, если заявитель не имеет собственной электронной подписи, то подать обращение он не вправе

Через МФЦ

Получить кадастровую стоимость жилья можно, обратившись в Многофункциональный центр. Всегда, когда гражданин лично подает заявление, предоставляются исключительно оригиналы бумаг. Если по почте, тогда достаточно заверенных ксерокопий.

Период предоставления справки не превышает 5 дней.